《中华人民共和国物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可能向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 请分析: （1）哪些行为属于该条第一款所称的“处分该不动产”行为？ （2）哪些情形应当认定为该条第二款所称的“债权消灭的情形”？